广西房地产的历史，也是城市发展史的缩影，在这20年的历史长河里，广西地产发生着怎样的变化？乐居广西发起，广西电视台新闻频道参与的《更上层楼》大型系列专题报道，透过20年的变化史，探寻广西地产的发展轨迹，并以此献礼广西壮族自治区成立60周年。
作为广西房地产市场第三方研究机构，他们对于房地产市场情况最具发言权，本期《更上层楼》大型系列专题报道邀请到广西辉煌置业咨询服务有限公司副总经理杨伟华先生，与他一起展望2018年南宁楼市走向。
Q：辉煌置业入驻南宁就一直见证广西房地产发展的情况，想请您跟我们分享一下广西房地产市场的一些情况？
A：广西房地产这20年是快速发展的20年，也是健康稳固发展的20年，其中经历了短暂的调控、低潮期，但是总体来看，行业活力还是很足的。像南宁、桂林、柳州、北海等几个城市作为核心代表的城市集群，城市面貌日新月异。整个地区可以结合不同城市特色发展地产，如：南宁可以建设特色小镇、北海和桂林发展旅游地产，河池巴马开发养生地产，而这些新产品纷纷面世，将会给购房者带来了更多的置业选择。
随着整个城市化的进展加快，更多的外省市人才涌入广西、选择广西、定居广西，北部湾集群沿海城市潜力十足，加上首府南宁做为东盟博览会永久举办地，广西有得天独厚的发展优势，更是吸引着全国全世界各地的目光。
Q：您是如何看待这20年来广西房地产变化（房企、产品）？能用数据给我们解读一些吗？
A：从1998年到2008年是第一个前十年，2008年到2018年是后十年，在这20年当中，有着明显的变化。
首先，本地的房企发展壮大，外来的房企也强势进驻广西，凭借更加优质的产品和强大的营销，迅速赢得口碑抢占市场。目前全国前20强的房企都持续进入广西，这或许是一个信号，地产寡头时代提前到来。未来，或许全国的50%市场份额掌握在10%的优秀房企手中。
从南宁这几年的情况看。呈现的成交数据也能印证一点，南宁市2015年签约套数78436套，2016年签约套数101204套，2017年签约套数82465套。连续三年签约套数均接近或突破8万套，从市场的角度来看，广西市场历经20年发展容量更大，成交更活跃。
在这过程中，不单是房企平台的变化，广西居民的居住产品、居住习惯和居住追求也在发生变化。随着整个城市化的推进，从刚开始占天占地的平房，逐渐的演变成为多层、步梯以及小高层带电梯的楼房。早期富起来的部分居民，会选择楼中楼、别墅等改善型的住宅。但早期这些产品面临这样一个问题，远离城市的喧嚣获得更多私人空间的同时，“离尘又离城”，出行不是很方便，所以早期大家有个调侃的说法就是“富人住郊区”。
随着土地资源越来越稀缺，市场上的高层、超高层产品逐渐成了常态。高容积率产品也比较常见，产品在升级的过程中，更加优质的户型设计和更科学的使用空间、更紧凑的产品设计得到刚需购房者的认可和追求。同时核心资源更加稀缺，社会精英拥有更多的选择，城市核心区的大平层、带花园的洋房，可以让城市精英既可以享受城市的核心资源，“离尘不离城”，也成为他们的置业选择。
Q：在广西房地产20年的发展进程中，您认为对行业影响最大的政策是什么？
A：我认为是限贷。有句话是，“限购是区域性的，限贷是全国性的。”限贷也是最有效的一种金融调控手段。因为从金融去调控能有效的抑制投机和投资的人，限贷政策，也是符合中央“房住不炒”的基调。
Q：从业以来，让您印象深的房产政策有哪些？
A：有两个。第一个就是2011年，南宁历史上首次执行限贷又限购，将很多南宁以外的购房者设置了很多的购房条件，那一年受到的影响是很大的；第二个就是2017年，南宁执行限地价、毛坯价、竞产权房、限精装价、限售等门槛，严密的调控，也带来了一个问题：很多房企由于客观的原因，如追求利润，纷纷选择做精装产品。于是南宁提前了5-10年进入了精装时代，现在市场上90%的盘都变成了精装盘，慢慢的这个趋势也从南宁蔓延到其他城市。
Q：您觉得广西房地产市场的分水岭是什么时候？您是如何看待这样的分水岭的？
A：比较明显的一次分水岭是2016年，国庆前后是一次明显的分水岭，全国各地的房价都迎来了趋涨，广西也不例外，几个核心城市也排名全国前列，一来是验证这些城市吸引力在加强，越来越多人选择了广西这些核心城市，另外一个角度也证明了房价的趋涨，在考验着购房者的理性问题，考验着开发商的策略及政府的角色，这多种的社会角色，都在这一轮市场中去寻找更合适的地位。
这一年，也将广西的房地产提前几年推进到更加理性的一个时代。
Q：在广西地产20年的发展中，住宅市场是受到宏观调控的影响，呈现出涨—调控—稳定—涨—再调控的一个过程，您如何看待这一现象？
A：就像人一样，发烧了就得降温。当某个板块过热、资金过于密集投入，或者说投资和投机属性较为明显的时候，必将会迎来调控。当然在这个过程中，有很多普通购房者看起来有“误伤，但调控目的整体是向好的，屡次调控也符合市场：上升期—高峰期—衰退期—低谷期的规律。
Q：时至2018年，调控更加严格，上半年即将到来您觉得广西房地产市场如何？能否预判下半年的市场情况？
A：通过2017年的系列严格调控，广西房地产市场在2018年上半年总体感觉两个字：平稳。推售量平稳、价格平稳、成交平稳，这跟房企的政策有关，也与市场的大环境有关。2018年下半年的市场，调控不会放松，“信贷政策”预计会更加严格，中央去杠杆化的金融政策不放松。但大量的新广西人和大量的自住型客户，依然会选择在合适的时候出手，并且依据多年的规律，下半年推售量会比上半年更高，成交活跃度增加的同时，价格也会迎来“稳中有涨”的局面。
Q：近期，租售同权、共有产权房成为了大家关注的重点，这些新政的推出会对房地产行业带来那些影响？
A：长租公寓和共有产权，从去年开始，从全国慢慢去推行，并且有试点城市推广。租售同权、共有产权这些新政带来的影响是积极的，也让各界在思考一个问题：房产租赁者的权益，如何跟房产购买者的权益逐渐同步？如何解决城市户籍的障碍限制？包括共有产权房、公租房、民租房、保障性用房、经济型住房在这基础上去创新，政府的动机是好的，想要通过共有权产房，让很多低收入的，家庭实现城市的住房梦，合理灵活运用政府土地资源。
Q：不少房企也加入到长租公寓的开发大军，您如何看待长租公寓的市场前景和盈利模式？
A：以万科、龙湖为代表的大牌房企，在国内纷纷加入到长租公寓的开发大军，越来越多的品牌房企在进入这个领域。持有产权、经营创利，目前是长租公寓的基本模式。结合着租售同权的政策来看，长租公寓的市场前景是宽广的，需求量是巨大的，毕竟经历了几十年的发展，人们的居住要求和居住品质开始有了变化，这其中就包括租赁。关键要看品质和规模，好的品质增加租赁用户的粘性和延长租赁周期，规模达到后可衍生出更多的在长租公寓上的增值方式，比如：家政服务、公共配套服务、小微金融服务等，这些都会成为盈利点。
房企布局长租公寓有几大利好，一品牌效应，二规模效应，三是资源能力、四是租赁者的保障。
Q：长租公寓进驻广西市场会不会对购房者的置业观有影响？
A：有的。购房者更理性的看待一些问题，如学区资源的问题。现在面临的问题是城市核心区的资源非常有限，现在新开发的片区等待成熟的同时，有的居民是不愿意去等待这个片区成熟，宁愿回到核心区，而核心区房源毕竟是有限的，这个时候就面临租赁选择。而这些早就涉及了长租公寓的房企比普通的房企有着更加强大完善的体制、资源、配套。长租公寓在南宁还在起步阶段，问题还是很多。现在基本模式就是产权持有，经营创造价值，怎么在产权持有的基础上去经营创造价值？当它的品牌规模品质达到一定程度，就会在这基础上增加一些家政服务，金融服务等，这些都将是未来长租板块的增值点。