报告要点：
1.政策动态
➤国务院推动冰雪运动高质量发展，上海市商务委等12部门推动“消费场景+消费信贷”深度融合
2.市场表现
➤增量市场：2024年1-10月，办公楼、商业营业用房投资、开工、销售同比均继续下降；1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比小幅下降3.4%
➤大宗交易：2024年11月，中指数据共监测到大宗交易19宗
3.行业动态
➤消费市场动态：北京市商务局公布2024年前三季度首店开设情况，广州发放首轮“食在广州”政府消费券
➤投融资动态：2024年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约902亿元，同比下降18.1%；华夏金茂商业REIT新增募投项目武汉金茂览秀城，轻纺城筹划开展消费基础设施公募REITs，广州城投联袂路威凯腾设立10亿元消费基金
➤企业动态：中国中免拟在青岛临空经济区建设免税城，龙湖商业品牌旗舰馆将上线美团平台，武商集团旗下江豚数科公司揭牌，银泰商业管理集团发布高端产品线“in77”，香港置地发布新品牌定位
➤项目动态：太古地产官宣内地首个“太古坊”，百联青浦奥莱二期项目开工
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政策动态
□ 国务院推动冰雪运动高质量发展
11月6日，国务院印发《国务院办公厅关于以冰雪运动高质量发展激发冰雪经济活力的若干意见》。冰雪消费方面，《意见》主要提出：丰富冰雪消费产品，引导条件成熟的地方创新冰雪消费模式，整合地方雪场资源，推出形式丰富、内容可选的联票、季卡、滑雪住宿套餐等；支持各地发挥冰雪赛事活动溢出效应，组织开展冰雪消费季等商旅文体健融合的促消费活动。优化冰雪消费环境，建立冰雪消费产品和服务质量评价体系；优化冰雪消费支付服务，提升支付便利性；加强冰雪消费者权益保护，支持地方建立冰雪运动、冰雪旅游消费赔偿先付制度；指导各地完善高峰期大客流应对处置机制；引导保险机构创新开发冰雪相关保险产品。
□ 上海：在全市范围开展特色餐饮集聚街区培育建设工作
11月7日，上海市商务委等12部门联合印发《本市关于更好发挥消费信贷促进消费提质升级作用的实施意见》，聚焦“依托消费促进活动，推动消费信贷深度融合”，“挖掘大宗消费潜力，提高消费信贷渗透水平”，“打造新型消费场景，丰富消费信贷供给内容”，“畅通生态创新链条，提升消费信贷服务质效”，“完善风险防控机制，优化消费信贷发展环境”等5个方面，提出15条具体举措；旨在深化金融供给侧结构性改革，创新消费业态、模式和场景，提高消费信贷产品适配度，推动“消费场景+消费信贷”深度融合，丰富消费体验，提振消费信心，更好发挥消费信贷在释放消费潜力、激发消费活力和增强消费动力方面的积极作用。
市场表现
1.投资开工：2024年1-10月，办公楼、商业营业用房投资、开工同比均继续下降
图：2021年10月-2024年10月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化
图：2021年10月-2024年10月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化
数据来源：
□ 办公楼：2024年1-10月，全国办公楼开发投资额为3487亿元，同比下降7.0%，降幅较1-9月扩大0.5个百分点；新开工面积为1577万平方米，同比下降26.4%，降幅较1-9月扩大1.4个百分点。
□商业营业用房：2024年1-10月，全国商业营业用房开发投资额为5895亿元，同比下降13.9%，降幅较1-9月扩大0.5个百分点；新开工面积为4058万平方米，同比下降24.4%，降幅较1-9月扩大0.1个百分点。
2.销售：2024年1-10月，办公楼、商业营业用房销售面积同比均继续下降
图：2021年10月-2024年10月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
数据来源：
□ 办公楼：2024年1-10月，全国办公楼销售面积为1891万平方米，同比下降9.9%，降幅较1-9月扩大0.1个百分点；10月办公楼销售面积为134万平方米，同比下降11.2%。
□商业营业用房：2024年1-10月，全国商业营业用房销售面积为4673万平方米，同比下降6.0%，降幅较1-9月扩大1.2个百分点；10月全国商业营业用房销售面积为387万平方米，同比下降17.5%。
3.商办用地：2024年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积同比基本持平，成交规划建筑面积同比小幅下降3.4%
图：2022年11月-2024年11月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：
□ 2024年1-11月：全国300城商办用地共推出16758万平方米，同比基本持平，成交10934万平方米，同比小幅下降3.4%。
□ 2024年11月：全国300城商办用地共推出5400万平方米，同比增长20.8%，成交1942万平方米，同比下降10.5%。
图：2019年-2024年11月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源：
分城市等级来看：2024年1-11月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为534万平方米、354万平方米，同比分别增长17.2%、下降17.3%；二线城市推出面积为5389万平方米，同比基本持平，成交面积为3702万平方米，同比下降6.9%；三四线城市推出及成交面积分别为10835万平方米、6878万平方米，同比均基本持平。
4.大宗交易：2024年11月，中指数据共监测到大宗交易19宗
2024年11月，中指数据共监测到大宗交易19宗。分物业类型来看，商业地产标的12宗（含商业、办公、综合体等），工业厂房4宗，商务园/产业园2宗，租赁住房1宗。
表：2024年11月大宗交易案例（部分）
注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。
数据来源：
行业动态
1.消费市场动态
□ 北京市商务局公布2024年前三季度首店开设情况
11月19日，北京市商务局发布消息称，2024年前三季度，全市新开设717家品牌首店、旗舰店、创新概念店，跨越零售、餐饮、休闲娱乐等多个领域。其中，零售和餐饮门店数量占比近九成，新中式餐饮、时尚服饰、收藏手办等各类新店铺和创新商业模式层出不穷；105家为国际品牌，较去年同期增长40%，这其中不乏以全球旗舰店、概念店的形式亮相的品牌门店。随着北京商业载体不断提质升级，首店分布逐渐呈现出“多点开花”的趋势，各区首店落地的均衡度也进一步提升，前三季度，城六区以外首店共计176家，同比增长34%，约占全市新增首店总数的25%，较去年同期占比提升约7个百分点。
□ 广州发放首轮“食在广州”政府消费券
11月28日，16届86次广州市政府常务会议审议通过了“食在广州”政府消费券有关实施方案，计划发放1亿元“食在广州”政府消费券，释放本地消费需求，吸引国内外游客来穗，激发广州国际消费中心城市活力。消费券发放活动将分为四个周期进行，每逢周三开放领券，预计将持续至2025年上半年，覆盖精品消费月、元旦、春季广交会等重要消费节点。
2.投融资动态
□ 2024年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约902亿元，同比下降18.1%
图：2024年1-11月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）
数据来源：CNABS，中指研究院综合整理
2024年1-11月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs等产品发行单量共70支，较上年同期减少8支；产品发行金额共计902亿元，同比下降18.1%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店、混合类）为底层资产的产品发行金额为786亿元，占比87%；其中底层资产为办公物业、消费基础设施的产品发行量占比分别为29%、24%，较上年同期分别下降9个百分点、提高3个百分点；底层资产为综合体、酒店、混合类的产品发行量占比合计约34%，较上年同期下降约3个百分点。
□ 华夏金茂商业REIT新增募投项目武汉金茂览秀城
11月14日，华夏金茂商业REIT发布公告，变更回收资金投向。根据公告，原始权益人获得的净回收资金共2.67亿元，其中90%（含）以上承诺用于新投资固定资产投资项目，包括但不限于廊坊览秀城项目，目前已使用净回收资金6068.44万元。变更资金投向后，新增武汉览秀城项目作为募投项目。
□轻纺城筹划开展消费基础设施公募REITs
11月18日，浙江中国轻纺城集团股份有限公司（股票代码600790）发布公告称，为进一步盘活现有存量资产，实现消费基础设施项目“投、融、管、退”资本运作循环，促进公司轻资产运营模式的战略转型，公司拟以持有的北联市场等消费基础设施项目申请试点发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金，规模约10-20亿元（具体发行标的及规模以实际发行方案为准）。
□广州城投联袂路威凯腾设立10亿元消费基金
11月29日，广州城投发布消息称，集团成功与知名奢侈品牌集团LVMH旗下专注于消费行业的私募股权投资机构L Catterton路威凯腾达成合作，组建路威凯腾（广州）消费股权投资基金合伙企业（有限合伙）。基金首关规模近10亿元，重点关注美妆个护、大健康、品牌出海、食品饮料、供应链品牌培育等新消费产业，围绕广州消费重要细分领域进行本地化合作及投资，加速粤港澳大湾区的产业创新和升级发展。
3.企业动态
□ 中国中免拟在青岛临空经济区建设免税城
11月1日，青岛胶东临空经济示范区管委会与中国中免举行战略合作协议签约仪式，双方就在青岛临空经济区建设免税城项目达成意向。据报道，此次签约的免税城项目是上合自贸空港的核心项目、上海合作组织旅游和文化之都的龙头项目、上合示范区综合改革的重点支撑项目。项目将依托上合示范区、中国中免的核心优势，打造集免税商业、高端酒店、文旅等多业态于一体的旅游零售综合体，为完善推进高质量共建“一带一路”机制贡献力量。
□ 龙湖商业品牌旗舰馆将上线美团平台
11月8日，龙湖集团与美团签订战略合作协议，从消费场景创新、供应链完善、社区治理优化等领域，通过数字化能力和资源整合，构建线上线下一体化的消费生态圈。龙湖商业“天街珑珠日”将与美团“18神券节”强强联手，“龙湖天街”小程序也将与美团企业版联动，打破双方会员权益的壁垒。借由本次合作，集合龙湖商业项目、商家、活动等多维度信息的专属品牌旗舰馆将在美团平台正式上线，成为龙湖商业展示全国消费场景的全新窗口。
□ 武商集团旗下江豚数科公司揭牌
11月15日，武商集团旗下武汉江豚数智科技有限公司正式揭牌，标志着武商集团在数智化转型升级道路上迈出坚实一步。江豚数科经营范围涵盖人工智能应用软件开发、物联网技术服务、数字技术服务、信息系统集成服务以及基于云平台的业务外包服务等多个领域。依托武商集团的产业资源和市场优势，江豚数科将为武商集团内外提供全方位数智化解决方案。
□ 银泰商业管理集团发布高端产品线“in77”
11月15日，银泰商业管理集团发布消息称，正式将“in77”升级为旗下高端产品线，以杭州湖滨银泰in77为范本，打造“全球商业标杆、时尚购物打卡地、年轻⼈社交聚集地”。至此，银泰商业管理集团已战略布局三大产品线：地标型高端商业综合体“in77”，景观地标型商业综合体“inPARK”，以及区域型品质商业生活中心“银泰城”。
□ 香港置地发布新品牌定位
11月15日，香港置地发布消息称，集团不再投资建设销售型物业，将继续完成该业务板块中的全部现有项目，积极从中回收资金，同时专注于亚洲主要城市开发尊尚综合商用物业，以推动公司的可持续及长线发展。
11月27日，香港置地正式发布其尊尚综合商业品牌系列——“置地中環”，“置地中環”致力于打造引领精雅生活方式的高端目的地，在中国乃至亚洲市场构筑雄踞城市核心的商业地标。目前，“置地中環”系列在中国内地市场总投资额超830亿人民币，建设规模约290万平方米。
4.项目动态
□ 太古地产官宣内地首个“太古坊”
11月1日，太古地产发布消息称，北京颐堤港综合体将于二期扩建部分落成后，启用全新项目名称“北京太古坊”，标志着“太古坊”品牌首次亮相中国内地。北京太古坊将包括目前已经运营的颐堤港综合体及二期扩建部分，项目总建筑面积增至86万平方米，涵盖八座甲级办公楼、一座高品质购物中心，一家东隅品牌时尚酒店和服务式公寓。
□ 百联青浦奥莱二期项目开工
11月15日，百联青浦奥莱二期项目开工，今年率先建设停车场，2025年2月商业楼开始动工，预计于2026年竣工；二期项目位于一期东侧，规划商铺数量预计在100家左右，车位整体预计增加约2500个。一、二期项目将跨越新通波塘，由两座车行、人行连桥联通，整体建筑面积超20万平方米，完成后有望成为亚洲最大奥特莱斯。二期将联动周边文旅资源，古老的江南水乡、交融的文化叙事与前瞻的商业表达融合，不断探索并打磨一城一特色的“微度假”百联奥莱产品。
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