1、百货商场、购物中心商铺指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的及其程度；透析房地产现状，未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。1、样本的选择与替换样本的选择及方法项目规模的界定：商铺项目 5000 平方米以上。商铺指数采取判断抽样的方法，即根据的判断或的决定抽取样本的方法。样本商铺的调整
2、：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺指数每季度计算一次。权数的确定：计算商铺指数的权数以商铺的营业面积为权数。3、计算公式理论基础运用综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。1）拉氏指数：拉氏指数将同度量固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。拉氏价格指数公式为：其中 p1、q1期的质量和物量值，表示 p0、q0 基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量，这说明它是
3、在基期的销售数量和销售结构的基础上来各种商品的价格的综合变动程度的。2）帕氏指数：帕氏指数将同度量固定在期水平上，又被称为“期综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。帕氏价格指数的公式为：其中 p1、q1期的质量和物量值，表示 p0、q0 基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来各种商品价格的综合变动程度的。3）指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。指数的公式为：利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大
4、于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。指数的选择在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于 Fish公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺指数同质性的特点，选择以基期物量作为同度量的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示：即该种店型期相对于基期的价格水平的变化。商铺平均价格的计算步骤1）各类型（楼层）商铺的平均价格2）该商圈的比较价格将该商圈的该期商铺平均价格与基期商铺比较价格相比即到该商圈该期的商铺价格指数。指数以 2003 年第四季
5、度的基期的选择：商铺商铺总水平比较价格为基准，定为 100。计算期成交价格的推算在实际的价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺的情况，采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为 Y1、Y2Yn。对应的报价分别是：X1、X2Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出：由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。P.S：本指数体系处于试行阶段，不妥之处请读者，使之能不断完善。由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出
6、百货商场、购物中心商铺指数。样本选择由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD 这五个较为成商圈。在普查的基础上，在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了 11 个商场作为样本。表 1为进行普查的部分商场的名称。表 1：各商圈内商场一览表指数计算结果以及分析2004 年第二季度百货商场、购物中心商铺总体及各商圈情况，如表2 所示：表 2：百货商场、购物中心商铺平均和指数比较图(：元/平方米天)商平均王府井商圈朝外商圈亚运村商圈西单商圈中关村商圈CBD 商商铺平均价格24.1130.1412.5613.2536.1118.0035
7、.05指数值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22圈圈所属商圈朝外商圈CBD 商圈王府井商圈西单商圈亚运村商圈商圈阜成门-复兴门商圈百货商场购物中心蓝岛丰联广场商场太平洋百货盈科店国贸商城贵友东方东安市场世都百货王府井女子百货西单华威商场西单 商城中友百货首都时代广场华联商厦北辰购物中心华堂商场飘亮购物中心友谊商城友谊商店华堂商场奥百盛购物中心中心阜成门华联商厦商圈横比分析区域是经营者和投资者首要考虑的。就各区域商铺指数，本期不同区域作横比分析。从分析中使投资者了解不同区域商铺水平。总体情况分析百货商场、购物中心商铺的平均为：24.11 元/平方米天从本期
8、数据可以看出：2004 年，的商业地产市场较为红火。王府井、西单商圈商业物业现状分析位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均高居各类之，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有说王府井将兴建规模达数十万平米的商城，届时可将丹耀、新东安市场等商业物业连通起来。加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。CBD 商圈商业物业现状分析以商务概念的朝阳 CBD 商圈强调办公功能和地区的特点，CBD 商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。其商场